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Renovierung nach Hauskauf
Bild: Bernd Kasper / pixelio.de
Vorsicht: Steuerfalle
Nach dem Erwerb einer Immobilie, werden oftmals umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Doch hier sollten Sie die steuerlichen Folgen wissen- und bedenken.
Auf die Höhe der Kosten kommt es an
Kosten für Renovierung und Modernisierung sind eigentlich Erhaltungsaufwand. Folge: Sie sind als Werbungskosten absetzbar, wenn das Gebäude vermietet wird.Doch aufgepasst: Falls die Kosten in den ersten drei Jahren höher sind als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie den Anschaffungskosten hinzugerechnet und dürfen nur einheitlich abgeschrieben werden.
15 Prozent des Kaufpreises
Bei der Ermittlung der 15 Prozent-Grenze werden Ausgaben für Erhaltungsarbeiten, d.h. für Schönheitsreparaturen, nicht erfasst. Ferner gehören Kosten, mit denen das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden soll, zu den Anschaffungskosten, und dürften deswegen ebenfalls nicht in die 15 Prozent-Grenze einbezogen werden.
Auch werden Ausgaben, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie führen, zu den Herstellungskosten gerechnet und müssten deshalb gleichfalls bei der 15 Prozent-Grenze außer Betracht bleiben.
Wann werden diese Kosten miteinbezogen?
Nun hat das Finanzgericht München entschieden, dass sowohl Erhaltungsarbeiten als auch Baumaßnahmen, die das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzen oder zu einer wesentlichen Verbesserung führen, in die 15 Prozent-Grenze einbezogen werden. Vorausgesetzt, sie werden im Zusammenhang mit umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren anfallen. In diesem Fall werden sämtliche Kosten zusammengefasst.
Es handelt sich um eine einheitliche Baumaßnahme, für die eine Aufsplittung von einzelnen Arbeiten vermieden werden soll. Sofern dann die 15 Prozent-Grenze überschritten ist, handelt es sich insgesamt um anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der sich – zusammen mit den Gebäudeanschaffungskosten – nur im Wege der Abschreibung steuermindernd auswirkt (Aktenzeichen 11 K 1886/12).
Der Fall
Ein Ehepaar kauft ein Haus zur Vermietung. Die Fenster sind marode und müssen unbedingt vor einer Vermietung ausgetauscht werden, um das Gebäude überhaupt erst „in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen“. Außerdem werden weitere Sanierungsarbeiten durchgeführt.
Die Eheleute möchten die Kosten für die Fenster den Anschaffungskosten des Gebäudes zurechnen und die Kosten für die Sanierungsarbeiten als Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten absetzen. Doch nach Auffassung des Finanzgerichts müssen die Kosten für Fenster und Sanierung addiert werden. Da diese nun die 15 Prozent-Grenze überschreiten, sind die den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzuzurechnen und können nur im Wege der Abschreibung mit 2 Prozent jährlich berücksichtigt werden.
So vermeiden Sie die SteuerfalleWenn Sie nicht aufpassen, werden klassische Schönheitsreparaturen, wie Maler- und Tapezierarbeiten, die eigentlich auf einen Schlag absetzbar sind, über 50 Jahre verteilt.
Wollen Sie dieses fatale Ergebnis vermeiden, müssen Sie unbedingt darauf achten, dass Ihre Ausgaben insgesamt in den ersten drei Jahren unter der 15 Prozent-Grenze bleiben (15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes).
Oder Sie dürfen mit der umfassenden Modernisierung erst nach dem dritten Jahr beginnen.
